地域に空き家が増えている。
そこで空き家バンクを作り、物件情報を掲載してみる。
しかし、それだけではなかなか活用が進まない――。
こうした課題を抱えている地域は少なくありません。
総務省の2023年住宅・土地統計調査では、全国の空き家は900万2千戸。総住宅数に占める割合は13.8％と、いずれも過去最多となりました。
賃貸・売却用や別荘などを除いた空き家だけでも385万6千戸あります。
問題は、「空いている住宅が多い」ことだけではありません。
所有者が遠方に住んでいる。
相続手続きが進んでいない。
改修にいくらかかるか分からない。
使いたい人がいても所有者まで情報が届かない。
そもそも「住宅として売る・貸す」以外の使い方が検討されていない。
こうした問題が重なることで、使える可能性のある建物まで放置されてしまいます。
一方で、全国では空き家を子育て世帯の住宅、カフェ、コワーキングスペース、移住拠点、地域交流施設、創業の場などへ変える動きも広がっています。
ポイントは、空き家そのものから考え始めないことです。
「この空き家をどうするか」ではなく、「この地域に何が足りないか。そのために空き家を使えないか」と考える。
空き家を「問題物件」から「地域資源」へ変えるために、自治体、不動産会社、地域事業者はどのように連携すればよいのでしょうか。
実際の事例から、その方法を考えます。
空き家活用が進まない理由は「物件」と「使いたい人」がつながっていないから
空き家対策というと、まず思い浮かぶのが「空き家バンク」です。
所有者から物件を登録してもらい、移住希望者や購入希望者へ紹介する。
もちろん重要な仕組みですが、空き家バンクを利用しただけですべての物件が動くわけではありません。
理由の一つは、市場に出ている空き家と、本当に地域で使える空き家が同じとは限らないことです。
例えば、
「知らない人には貸したくない」
「荷物が残っているから貸せない」
「修繕が必要なので商品にならない」
「先祖から受け継いだ家なので売却には抵抗がある」
という所有者もいます。
一般的な不動産市場では扱いにくい物件でも、
「地域でカフェを始めたい人がいる」
「子どもの居場所を作りたい団体がいる」
「この地域へ移住して農業を始めたい人がいる」
と具体的な使い手が見えれば、所有者の判断が変わることがあります。
実際、国土交通省も空き家活用では、自治体だけではなく、不動産、建築、法務、金融、福祉、NPOなど多様な専門家との連携や、空き家所有者と活用希望者をつなぐ仕組みを重視しています。
つまり必要なのは、物件を集める仕組みだけではなく、「使いたい人」と「使わせてもよい所有者」をつなぐ仕組みです。
「住宅として売れるか」ではなく、地域に必要な用途から考える
空き家の価値は、住宅としての市場価格だけでは判断できません。
例えば駅から離れた古い住宅は、一般の中古住宅市場では評価されにくいかもしれません。
しかし、
地域住民が集まる場所がない地域なら交流拠点にする。
観光客が増えている地域なら宿泊施設にする。
起業する人が増えているなら店舗やオフィスにする。
子育て世帯の住宅が不足しているなら、若い世帯向けに改修する。
移住希望者が多いなら、移住体験住宅やシェアハウスにする。
用途が変われば、建物の価値も変わります。
空き家活用で最初に考えるべきなのは、
「この建物はいくらで売れるか」ではなく、「この地域にどんな場所が必要か」
なのです。
福岡県｜「空き家」と「住宅価格高騰」を一つの事業で解決する
空き家活用を地域課題と組み合わせた事例の一つが、福岡県の「空き家再生子育て応援事業」です。
背景にあるのは、二つの問題です。
一方では、建築費や物価の上昇によって新築住宅の価格が高くなり、若い子育て世帯が住宅を取得しにくくなっています。
もう一方では、都市部から離れた地域を中心に空き家が増えています。
そこで福岡県が考えたのが、
空き家を子育て世帯向け住宅へ再生する
という方法です。
特徴的なのは、自治体だけで空き家を改修するのではなく、官民で役割を分けていることです。
県は事業全体のスキーム構築や物件調査、相続手続きなどを支援。
市町村は地域に眠っている空き家を掘り起こし、所有者へ事業参加を呼びかけます。
そして民間の買取再販事業者が空き家を買い取り、子育て世帯が住みやすい住宅へリフォームして販売します。
ここで重要なのは、
「空き家を減らす」と「子育て世帯の住宅を増やす」を別々の政策として考えていない
ことです。
空き家という余っている地域資源と、住宅を必要としている若い世帯をつなげる。
地域課題を掛け合わせることで、空き家対策そのものに目的を持たせています。
北九州市｜「空き家があります」ではなく「こんなことをしたい」から始める
さらに発想を変えているのが、北九州市の「空き家を活かす地域共生マッチング事業」です。
通常の空き家バンクでは、
「この家を貸します」
「この家を売ります」
という物件側の情報から始まります。
北九州市の仕組みでは、空き家を活用したい人が、
「この地域で、こんなことをしたい」
という活用希望を先に登録できます。
例えば、
カフェ。
コワーキングスペース。
子どもの居場所。
地域の寄りあい所。
デイケア施設。
民泊。
ゲストハウス。
グループホーム。
シェアハウス。
などです。
市はその「やりたいこと」をホームページで公開します。
それを見た空き家所有者が、
「この使い方なら、自分の家を貸してもいい」
と思えば、市へ連絡する。
市が両者を引き合わせ、条件が合えば契約へ進みます。
つまり、
物件を先に探すのではなく、地域でやりたいことを先に見せる。
という仕組みです。
これは空き家活用を考える上で非常に重要な発想です。
空き家所有者は、必ずしも「貸したくない」のではありません。
「誰が、何に使うのか分からないから貸したくない」
場合があります。
使い手の顔や目的が見えれば、これまで市場へ出てこなかった空き家が動き始める可能性があります。
高知県香美市｜「借りたい人」を先に公開すると、眠っていた空き家が出てくる
同じ考え方をさらに進めているのが、株式会社On-Coが運営する「さかさま不動産」です。
一般的な不動産サイトでは、物件情報が掲載され、借りたい人が探します。
さかさま不動産は、その順番を逆にします。
「空き家を使って、こんなことをしたい」という借り手の人物像や想いを先に公開し、それを見た所有者から物件を提案してもらう仕組みです。
高知県香美市では、On-Coと移住・定住支援に関する連携協定を結び、この仕組みを活用しています。
2026年には、お試し移住中だったキャンプインストラクターと、父親から受け継いだ空き家の活用に悩んでいた所有者がマッチング。
一般の不動産市場には出ていなかった「潜在空き家」が、借りたい人の存在をきっかけに掘り起こされました。
この事例から分かるのは、
空き家不足と空き家過剰が、同じ地域で同時に起こり得る
ということです。
家を探している人はいる。
空いている家もある。
それなのに契約が成立しない。
その間にある「情報」と「信頼」をつなぐ仕組みがなければ、住宅は存在していても使えません。
空き家活用に必要なのは、物件データベースの充実だけではなく、人と人をつなぐ仕組みでもあります。
尾道市｜行政だけで抱えず、地域を知るNPOが間に入る
もう一つ参考になるのが広島県尾道市です。
尾道の旧市街には、急な坂や狭い路地が多く、車が入れない場所にも空き家が存在します。
一般的な不動産事業者から見ると、改修や工事、管理が難しく、流通させにくい物件もあります。
そこで尾道市では、NPO法人尾道空き家再生プロジェクトと連携して空き家バンクを運営しています。
市がすべての相談や物件対応を直接担うのではなく、地域の空き家事情を理解しているNPOが所有者や利用希望者との接点を担います。
さらに2026年には、改正空家法で創設された「空家等管理活用支援法人」の制度も活用し、専門家による相談会や活用支援を行う体制を整えています。
ここから得られる気づきは、
自治体が空き家活用のすべてを自前でやる必要はない
ということです。
行政には信頼性や地域情報があります。
一方で、現場で所有者と話し、建物を見て、利用希望者と関係を作るには時間と専門性が必要です。
その間を地域のNPO、不動産会社、建築会社などが担えば、行政だけでは動かせなかった空き家にも接点をつくれます。
空き家を動かすには「3者の役割」を分ける
空き家活用を進める際、自治体、不動産会社・専門家、実際の事業者が同じ仕事をする必要はありません。
それぞれが得意な役割を担う方が動きやすくなります。
自治体が担うこと
地域の空き家状況を把握する。
所有者への情報提供や働きかけを行う。
補助制度や移住、観光、福祉、創業など他の地域政策とつなげる。
地域住民や所有者から信頼される「入口」になる。
不動産会社・建築・法務などの専門家が担うこと
売却・賃貸できる状態か判断する。
適正な価格を考える。
相続や権利関係を整理する。
改修費や安全性を確認する。
契約を適切に進める。
地域事業者・利用希望者が担うこと
「この場所で何をするのか」を具体化する。
地域に必要なサービスをつくる。
事業として継続できる収益モデルを考える。
地域住民との関係をつくる。
この3者がつながることで、
空き家情報 → 物件活用
ではなく、
地域課題 → 必要な用途 → 使い手 → 空き家発掘 → 事業化
という順番で考えられるようになります。
これが、空き家を地域資源へ変える上で重要なポイントです。
「全部活用する」ことを目標にしない
空き家活用には、もう一つ重要な視点があります。
すべての空き家を再生する必要はありません。
建物が著しく老朽化している。
安全性を確保するための改修費が大きすぎる。
立地上、利用ニーズがほとんどない。
災害リスクなどから活用が難しい。
こうした空き家まで無理に再生すると、かえって地域の負担になります。
2023年に改正された空家法でも、空き家対策は「活用」だけではなく、適切な管理や除却まで含めて進める方向へ強化されています。
放置すれば特定空家になるおそれのある住宅を「管理不全空家」として指導・勧告できる制度も導入されました。
つまり必要なのは、
活かす空き家
管理する空き家
除却する空き家
を分けることです。
その上で、「活かせる空き家」に行政・民間のリソースを集中させた方が、地域にとって意味のある活用につながります。
空き家を「地域に足りないもの」に変える
空き家問題を考えるとき、
「空き家をどう減らすか」
から始めると、解体する、売る、貸すという選択肢に偏りがちです。
しかし視点を変えると、
地域に子育て世帯向け住宅が足りない。
起業したい人がいるのに小さな店舗がない。
観光客は来るが宿泊場所が少ない。
子どもが放課後に集まれる場所がない。
移住希望者はいるが、すぐ住める住宅がない。
地域住民が集まれる場所がなくなっている。
という別の課題が見えてきます。
そこで初めて、
「だったら、あの空き家を使えないだろうか」
と考える。
福岡県では、空き家を子育て世帯の住宅へ変える。
北九州市では、「地域でやりたいこと」を先に公開して空き家とつなぐ。
香美市では、移住希望者の想いを公開することで、市場に出ていなかった空き家を掘り起こす。
尾道市では、地域を知るNPOが行政と所有者、利用希望者の間に入る。
手法はそれぞれ異なります。
しかし共通しているのは、空き家そのものを出発点にしていないことです。
地域で必要とされているもの。
そこで何かを始めたい人。
空き家を提供できる所有者。
不動産・建築・法務の専門家。
そして行政。
それぞれをつなぐことで、使われていなかった建物にもう一度役割が生まれます。
空き家は、ただ存在しているだけでは地域資源にはなりません。
地域に足りないものと結びついたとき、初めて「使える資源」になります。
「空き家が増えて困っている」と考えるだけではなく、
「この地域には何が足りないだろう。その場所として空き家を使えないだろうか」
と問い直す。
そこから、空き家を起点にした新しい地域づくりが始まります。
